政策调控导致贷款失败时的房屋买卖合同处理-房产汽车-长沙银行贷款网,房屋抵押贷款,个人贷款,汽车贷款买车,小额贷款公司-长沙银行贷款网

甄灵宇上海创远律师事务所
一、贷款失败是否可以解除合同

合同解除权包括约定解除权和法定解除权。如果合同中约定“贷款出现问题时买方有权解除

合同”，则该约定有效，买方可依约解除合同。但目前鲜见合同中能有如此约定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权，列举了如下情形：不可抗力、预期违约、迟延履行、严重违约、法律规定的其他情形。政策调整造成贷款失败，不符合“不能预见、不能避免并不能克服”的条件，因此不属于不可抗力。

    那么是不是合同无法解除了呢?我们来考察一下“情势变更”这这一重要的原则。

    2009年4月24日发布的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。2009年7月7日发布的最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，将以上规定较为明确地解释为“情势变更”原则。“情势变更”，也称“情事变更”，一般指订立合同的基础或环境发生根本变化，如果继续维持原合同的效力将显失公平，合同可以变更或解除。

    那么，宏观政策调控导致贷款失败，是否属于“情势变更”?

    依据民法理论，认定“情势变更”一般需要满足以下条件：1．须有情势之变更，“情势”，泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等；2．情势变更须于合同成立后至债务关系消灭前发生：3．情势之变更须未为当事人所预料而且未有不得预料之性质；4．情势之变更因不可归责于当事人之事由而发生；5．因情势变更使合同履行显失公平，维护原有合同效力对于债务人而言不可承受。

    按照以上理论，宏观调控造成贷款不成的，是否符合“隋势变更”条件，略有疑问。一般认为应届“情势变更”。但依据以上恰同渤司法解释 (二)，以“情势变更”请求变更或解除合同的条件则是：1．客观情况发生了重大变化；2．签约时无法预见；3．非不可抗力；4．不属于商业风险；5．继续履行明显不公平或不能实现合同目的。

    严格遵循以上条件认定，则贷款问题是否构成“情势变更”存在较多疑问。首先，宏观调控是否无法预见?宏观调控一般针对经济生活中普遍存在的问题而实施，关于楼市的调控政策亦是如此，近年来历次调控政策都是针对房价过快上涨的。在房价高企的现状下，调控政策是否完全无法预见，值得深究。其次，调控下出现贷款问题，并没有使继续履行显失公平，在房价没有太大波动的情况下，继续履行仍然是公平的，只是履行非常困难，甚至无法履行。但不管法理上是否成立、逻辑上能否圆满，不能让合同成为沉重的负担甚至无法摆脱的枷锁，赋予履行不能的购房者解除合同的权利，应是合情合理的选择。

    但结合一些案例和司法意见，我们认为，贷款失败后，解除合同的条件是：情势变更+履行不能，合同约定可以解除的不受此限。

     二、解除合同后是否需要承担相应责任

    以“情势变更”的理由解除合同，还需要承担责任吗?我国的法律法规对此没有明确的规定，理论上也是众说纷纭。有人认为，以“情势变更”解除合同的法律后果有：相互返还原物；在原物不存在时，进行价格补偿。即当事人通过适用情事变更原则解除了合同后，不需要承担损害赔偿，因为情事变更原则本质上是下种免责条款。有人则认为，因大多数大陆法系国家的民法都规定，一方当事人即便合法地解除合同，也应当向对方当事人赔偿损失，法律规定可以免责的除外。目前在不少大陆法系国家的法律中都存在规定情势变更原则的条文，但在这些条文中并不包括在变更或者解除发生情形下该当事人可以免除赔偿责任的内容。既然如此，依前述一般规则的精神，一方当事人即便根据情势变更原则单方解除合同，显然也应当向另一方当事人承担赔偿责任。

    《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。可见，合同解除后，当事人需要承担一定的责任。最高法院在一个公报案例中认为，“合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任”。意谓合同解除不需要支付违约金，只应赔偿损失。

    2003年3月发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

    从以上规定看，如果政策调整导致贷款不成 (贷款不足另当别论)致使合同不能继续履行的，出卖人应当将房款本金或定金返还，并且还包括利息。从返还利息这一点看，该条规定隐含的意思是买受人解除合同属无过错，可以免责。
    但该规定只适用于新房买卖即买受人与开发商签定的买卖合同，并且是政策调整导致贷款不成(未能订立贷款合同)的情况。贷款成数不足及二手房买卖则不能适用。

    最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中在“慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系”一节规定：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。”僦是说，情势变更解除合同，不等于买受人可以完全免责。

    结合有关司法解释和案例等，我们可以大致得到该类合同解除后的处理思路：

    交易主体一方为开发商的新房买卖中，政策调整导致贷款不成(未能订立)时判令解除合同，返还购房款本金及其利息或者定金，买方不承担违约或赔偿责任；导致贷款不足(成数不足)而解除合同的，性质相同，原则上应参考以上标准执行。

    二手房买卖中，贷款失败解除合同后，买方不必依照合同约定支付违约金，但要依据合同的具体条款(是否约定贷款不足时买方自行补足，是否约定特定解除下承担赔偿责任等)、双方利益平衡(房价涨跌损益、一方已付出税费、中介费等)及履行中表现出的诚信状况、过失大小等综合判断是否承担一定的经济赔偿。